Il preliminare d’acquisto è un vero e proprio contratto tra chi vende e chi vuole comprare casa in cui le parti si impegnano a stipulare l’accordo definitivo per il passaggio di proprietà. L’agente immobiliare è fondamentale per compilare correttamente tutti i documenti affinché venditore e compratore siano tutelati di fronte alla legge nel caso in cui si dovesse ricorrere alla via giudiziale.
Un professionista della mediazione deve aiutare l’acquirente a controllare che l’immobile sia libero da ipoteche, che rispetti le normative edilizie ed urbanistiche, che non ci siano difformità tra la situazione reale e le planimetrie catastali, che sia dotato di attestato di prestazione energetica e che non vi siano pendenze nei confronti del condominio. Il preliminare stabilisce anche un termine entro il quale stipulare il contratto definitivo, termine che normalmente rispetta i tempi necessari per lo sgombero dell’immobile a carico del venditore.
Spiega Silvia Pintus, avvocato esperto di diritto immobiliare: “L’agente potrebbe suggerire, a seconda delle circostanze, di inserire nel contratto una clausola penale che sanzioni il ritardo nella stipula del contratto definitivo per colpa di una o di entrambe le parti.” Infine, il preliminare concorda il prezzo finale e le modalità di pagamento prevedendo che le varie tranche siano versate a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.
Una volta redatto, poi, l’agente immobiliare si occuperà anche di registrare il contratto preliminare di compravendita presso l’Agenzia delle Entrate. Per farlo è necessario versare una imposta di registro in misura fissa e pari a 200 euro qualora non venga versato un acconto da parte del futuro acquirente. In caso contrario, è prevista anche, in aggiunta, un’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto. In presenza di caparra, poi, va anche versata un’imposta proporzionale pari allo 0,50% dell’importo della caparra.
Qualora, invece, si preferisse optare per la stesura tramite notaio si avrà anche una sicurezza aggiuntiva. Il preliminare, infatti, verrà trascritto nei Registri Immobiliari. In questo modo qualsiasi altra operazione trascritta successivamente che riguardi l’immobile non avrà effetto nei confronti del futuro acquirente.
Se una delle parti, dopo aver stipulato il preliminare, si rifiuta di procedere con il rogito è possibile procedere con l’azione di adempimento coattivo, cioè in pratica una esecuzione forzata della compravendita. Oppure, in caso di inadempimento grave, sciogliere definitivamente il contratto e richiedere la restituzione dell’acconto quanto versato e un eventuale risarcimento del danno.
