Il mercato immobiliare italiano, secondo il 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, presentato a Milano presso l’UniCredit Tower Hall, continua a mostrarsi in buona salute anche nei primi mesi dell’anno, seppur con una crescita più moderata rispetto al 2025.
L’evento, promosso con il contributo di UniCredit RE Services, ha rappresentato un’importante occasione di confronto sui principali trend del settore: il comparto residenziale conferma la propria espansione, mentre il mercato degli affitti rimane molto attivo, pur con un leggero ridimensionamento rispetto ai picchi precedenti. Ne deriva un quadro di maggiore dinamismo, sostenuto da una domanda ancora vivace e da una migliore capacità del mercato di assorbire l’offerta disponibile.
Nel confronto con lo scorso anno, si nota una maggiore stabilità dei prezzi, uno scarto più ridotto tra valori richiesti e valori offerti, e una velocità più elevata nelle compravendite. Tuttavia, iniziano a comparire segnali di rallentamento legati a un contesto economico complessivamente meno espansivo.
La fotografia del 2025: un mercato in rafforzamento
Guardando al 2025, il settore residenziale ha vissuto un anno di consolidamento importante: le compravendite sono cresciute del +6,4% su base annua, recuperando il calo registrato nel 2023.
L’aumento è stato più evidente nei comuni non capoluogo, confermando un interesse più diffuso e non limitato ai grandi poli urbani. Anche i mercati intermedi, come Verona, Parma e Brescia, hanno mostrato un buon andamento, con un incremento delle transazioni pari al +6,0%.
Complessivamente, il mercato ha rivelato segnali di maturità: i prezzi hanno mostrato maggiore solidità e i tempi medi di vendita si sono ridotti, indicando un sistema più efficiente.
Scenario 2026: continuità e primi segnali di rallentamento
Nel 2026 molte di queste tendenze proseguono, nonostante alcuni cambiamenti. La propensione all’acquisto rimane alta ma mostra una lieve flessione, mentre cresce il numero di famiglie che si orienta verso la locazione.
L’offerta continua a essere limitata e spesso non perfettamente allineata alle esigenze della domanda, contribuendo a mantenere sostenuti sia i prezzi sia i canoni. Allo stesso tempo, nelle città capoluogo si è già osservato un primo rallentamento delle compravendite nell’ultimo trimestre del 2025.
Prezzi in crescita, ma con intensità contenuta
L’andamento dei prezzi nel 2026 riflette questo equilibrio delicato. Nei mercati intermedi, le abitazioni in ottimo stato registrano un aumento del +2,3%, mentre quelle in buono stato salgono del +2,7%.
Il fatto che la crescita sia più marcata per gli immobili meno pregiati evidenzia una forte pressione della domanda su soluzioni economicamente più accessibili.
Dal punto di vista operativo, i tempi medi di vendita si stabilizzano intorno ai 5 mesi e lo sconto medio in trattativa si riduce all’8,6%, segnali coerenti con un mercato abbastanza equilibrato, nel quale domanda e offerta tendono a incontrarsi con maggiore rapidità.
Locazioni: domanda forte e offerta limitata
Il settore delle locazioni continua a essere particolarmente dinamico. Nel 2025 sono stati stipulati oltre 1 milione di contratti, con una crescita del +1,4% rispetto all’anno precedente. Anche i canoni hanno registrato un aumento del +3,4%, pur con un ritmo più contenuto rispetto agli anni passati.
Questa dinamica conferma un divario strutturale tra una domanda elevata e un’offerta che cresce più lentamente: in un mercato così teso, i tempi medi per concludere un contratto restano molto ridotti, attorno a 1,6 mesi, segno che gli immobili disponibili vengono occupati in tempi molto rapidi e che le trattative risultano più lineari.
Le previsioni per il 2026: una crescita più contenuta e uno scenario in consolidamento
Per quanto riguarda il futuro, Nomisma prevede una fase di crescita più contenuta: dopo le circa 767 mila transazioni del 2025, il 2026 dovrebbe chiudersi con un aumento più moderato, pari al +1,9%, raggiungendo circa 782 mila compravendite.
Nei due anni successivi il mercato dovrebbe stabilizzarsi, mantenendo comunque livelli elevati nel confronto storico. Parallelamente, è attesa una crescita dei prezzi sempre più tenue, con variazioni positive ma progressivamente ridotte.
Nel segmento non residenziale, invece, si prospetta un ridimensionamento dei valori immobiliari, anche se con intensità destinata a diminuire nel corso del prossimo triennio.
