Perché cambiare la destinazione d’uso di un immobile? Questa soluzione può essere utile qualora il possessore dell’immobile abbia necessità di utilizzare un ufficio come abitazione, o viceversa, in base a nuove esigenze personali o professionali.
In certi casi, quando regolamentato dalla legge, questo cambio è possibile. Ma come funziona il processo che porta al cambio di destinazione d’uso di un immobile?
Che cos’è la destinazione d’uso di un immobile
La destinazione d’uso è l’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di un certo edificio e può essere di diverso tipo, tra cui:
- residenziale
- commerciale
- industriale
A volte l’edificio è creato per un utilizzo specifico, nel tempo però, le esigenze del proprietario possono cambiare. Per esempio, un appartamento può essere trasformato in ufficio, un garage in un magazzino, ecc. In questi casi, per modificare la destinazione d’uso dell’immobile è necessario verificare la normativa vigente e ottenere le eventuali autorizzazioni previste.
La conformità del cambio rispetto al Piano Regolatore
La prima cosa da fare per avviare il processo di cambio della destinazione d’uso dell’immobile è verificare che gli strumenti urbanistici comunali consentano il mutamento richiesto. Per questo motivo è opportuno consultare il Piano Regolatore Generale (PRG) o gli altri strumenti urbanistici vigenti presso il Comune di riferimento, anche tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) o con il supporto di un tecnico abilitato.
Se l’immobile oggetto del cambio di destinazione d’uso si trova in un condominio, occorre inoltre verificare che il regolamento condominiale non contenga limitazioni o divieti specifici.
Alcuni regolamenti possono infatti vietare determinate attività o cambi di utilizzo delle unità immobiliari. Solo dopo aver ottenuto le necessarie verifiche e autorizzazioni sarà possibile procedere con le pratiche edilizie e catastali richieste.
Realizzazione di opere: sì o no? Ecco cosa cambia
Se il cambio di destinazione d’uso dell’immobile è previsto dalla regolamentazione urbanistica comunale, il secondo passo è capire se siano necessari interventi edilizi per effettuare il cambio di destinazione d’uso. Le procedure, infatti, cambiano a seconda che siano previsti o meno lavori sull’immobile.
Ci sono due possibilità:
1. Cambio di destinazione senza modifiche strutturali
A volte è possibile effettuare il cambio di destinazione d’uso senza eseguire interventi edilizi rilevanti o modifiche strutturali dell’immobile. In questi casi, il mutamento può avvenire tramite la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), secondo quanto previsto dalla normativa regionale e comunale vigente.
La disciplina del cambio di destinazione d’uso è oggi regolata principalmente dall’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), aggiornato nel 2024 dal Decreto Salva Casa. La normativa distingue i cambi di destinazione rilevanti sotto il profilo urbanistico e stabilisce quando sia sufficiente una SCIA e quando, invece, sia necessario il Permesso di Costruire.
Resta comunque fondamentale verificare le regole applicabili nel singolo Comune, poiché gli strumenti urbanistici locali possono prevedere ulteriori limitazioni o requisiti specifici.
2. Cambio di destinazione con modifiche strutturali
In altri casi, per attuare il cambio di destinazione d’uso si rendono necessari dei lavori di ristrutturazione importanti, che vanno ad intaccare la struttura stessa dell’edificio. Se il cambio di destinazione d’uso prevede modifiche strutturali o distributive, allora andrà chiesto un Permesso di Costruire vista l’importanza dell’intervento da realizzare.
A chi rivolgersi per cambiare destinazione d’uso
Per capire se e quali interventi sono necessari per realizzare il cambio di destinazione dell’immobile, ci si deve rivolgere ad un esperto, ingegnere, architetto, geometra o perito edile.
Questi professionisti conoscono le normative urbanistiche nazionali e locali e possono occuparsi delle verifiche preliminari, della predisposizione della documentazione tecnica e della presentazione delle pratiche necessarie presso gli uffici competenti.
Le semplificazioni introdotte dal Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa ha introdotto alcune semplificazioni in materia di cambio di destinazione d’uso, modificando, come anticipato, l’art. 23-ter del Testo Unico Edilizia (d.P.R. 380/2001).
La normativa considera rilevante il passaggio dell’immobile da una categoria funzionale a un’altra, anche senza opere edilizie, quando cambia l’utilizzo urbanistico dell’immobile.
Le nuove disposizioni hanno ampliato, in alcuni casi, le possibilità di cambio di destinazione d’uso, semplificando le procedure soprattutto per gli immobili situati in aree già urbanizzate. In particolare, è stata introdotta una maggiore flessibilità per alcuni cambi di destinazione senza opere edilizie o senza interventi strutturali rilevanti.
Restano comunque valide le eventuali limitazioni previste dalle normative regionali e dai regolamenti urbanistici comunali.
I tempi per il cambio di destinazione d’uso
I tempi per ottenere un cambio di destinazione d’uso dipendono dalla tipologia di intervento e dalle procedure previste dal Comune.
Nei casi più semplici, senza opere edilizie o con interventi minimi, la pratica può essere predisposta dal tecnico incaricato in pochi giorni. In presenza di SCIA, l’intervento può generalmente iniziare subito dopo la presentazione della documentazione.
Se invece sono necessari lavori strutturali o un Permesso di Costruire, le tempistiche si allungano perché occorre attendere le autorizzazioni comunali e completare gli eventuali interventi previsti.
Cambio di destinazione d’uso e catasto: cosa bisogna aggiornare
Il cambio di destinazione d’uso può comportare anche un aggiornamento catastale dell’immobile. In alcuni casi, infatti, è necessario modificare la categoria catastale e aggiornare la rendita attribuita all’unità immobiliare.
La pratica catastale viene predisposta da un tecnico abilitato tramite procedura DOCFA presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto.
Le variazioni catastali possono incidere anche sul calcolo di imposte e tributi, come IMU e TARI. Per questo motivo è importante verificare preventivamente gli eventuali effetti fiscali del cambio di destinazione d’uso.
Quanto costa cambiare la destinazione d’uso di un immobile
I costi da sostenere principalmente sono tre:
1) i lavori materiali: comportano dei costi inevitabili, per gli interventi da avviare all’interno dell’immobile
2) le parcelle dei professionisti: possono variare molto a seconda che servano solo le pratiche urbanistiche o catastali o che si debba anche seguire la reale esecuzione dei lavori (la direzione lavori),
3) gli oneri di urbanizzazione: vanno corrisposti solo se il mutamento comporta un incremento del carico urbanistico
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