Quando si parla di documenti per la vendita di un immobile, si parla spesso di certificati di abitabilità e agibilità. In termini semplici, entrambi i concetti servono a dimostrare che un immobile è sicuro e utilizzabile. In passato indicavano due cose diverse: la prima riguardava le abitazioni, la seconda gli immobili a uso diverso. Oggi, però, questa distinzione non esiste più dal punto di vista normativo.
Vediamo nel dettaglio quando i due concetti sono stati unificati, quando sono obbligatori, come richiederli e tutto quello che serve sapere.
Cosa si intende per abitabilità e agibilità di un immobile
Abitabilità e agibilità indicano la condizione per cui un immobile può essere legittimamente utilizzato secondo la sua destinazione d’uso. In altre parole, certificano che l’edificio rispetta requisiti minimi di sicurezza strutturale, igiene, salubrità e funzionalità degli impianti.
Storicamente, il termine abitabilità era riferito alle abitazioni, mentre agibilità riguardava immobili a uso diverso, come uffici o locali commerciali.
Con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), il concetto si è progressivamente unificato, e oggi si fa riferimento solo al certificato di agibilità, o più precisamente alla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).
Quando è obbligatorio il certificato di agibilità
Il certificato di agibilità è obbligatorio quando un immobile o una sua parte viene destinato all’uso.
In genere è richiesto alla fine dei lavori per nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, e anche per interventi su edifici esistenti che possano incidere su queste condizioni (ad esempio modifiche strutturali o impiantistiche rilevanti o cambi d’uso con opere).
Senza agibilità l’immobile può essere non legittimamente utilizzabile e possono sorgere problemi in caso di compravendita o locazione. Per i casi specifici e le eventuali eccezioni conviene verificare presso il Comune e con un tecnico abilitato, perché le prassi applicative possono variare.
Come si ottiene il certificato: documenti e procedura
Il certificato di agibilità che veniva rilasciato dal Comune è stato sostituito dalla Segnalazione Certificata d’Agibilità (SCA).
Va presentata dal titolare del titolo edilizio (o aventi causa) tramite modulistica comunale, con allegati (documentazione e certificazioni richieste) e asseverazione di un tecnico abilitato. Va depositata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori e delle opere di finitura, quando l’unità è effettivamente utilizzabile, allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE), di norma con invio telematico (PEC/e-mail o portale).
Certificato di agibilità e vendita della casa: cosa sapere
Dal punto di vista pratico, l’agibilità è uno dei documenti importanti per vendere casa perché la rende abitabile e conforme e incide, spesso, sulla valutazione dell’immobile. Una casa priva di agibilità può comunque essere venduta, ma è fondamentale che la situazione sia dichiarata in modo chiaro e che l’acquirente ne sia pienamente informato e consapevole; in caso contrario, possono emergere criticità in trattativa, richieste di riduzione del prezzo, ritardi fino al blocco della vendita o contenziosi successivi.
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