Investire in immobili commerciali può offrire rendimenti interessanti, ma richiede analisi specifiche e una gestione attenta. Rispetto all’investimento residenziale, il settore commerciale presenta dinamiche diverse, legate al contesto economico, alla redditività degli affitti e alla liquidità dell’asset. In questo articolo analizziamo i cinque aspetti principali da valutare prima di investire in locali commerciali a reddito.
Analizza la posizione (in tutti gli aspetti)
La posizione rappresenta uno degli elementi più determinanti per il successo di un investimento immobiliare commerciale. A differenza del settore residenziale, dove conta la qualità della vita offerta (servizi, scuole, trasporti), negli immobili commerciali occorre porsi domande diverse:
- Quanto è accessibile il locale per clienti e dipendenti?
- È situato lungo una via ad alto traffico pedonale o veicolare?
- La visibilità favorisce la riconoscibilità dell’attività?
Valutare la posizione di un immobile commerciale non significa quindi semplicemente analizzare “dove si trova”, ma indagare come quel luogo interagisce con il tipo di attività prevista, come verrà percepito dai potenziali clienti, e come potrà evolversi nei prossimi anni.
Esegui (o richiedi) una due diligence tecnica e legale
Ogni investimento in immobili commerciali deve essere preceduto da una due diligence accurata, tecnica, legale e fiscale. È un processo di verifica fondamentale per individuare rischi nascosti che potrebbero compromettere la redditività o il valore dell’investimento.
Gli aspetti principali da controllare sono:
- Conformità urbanistica e catastale: accertati che l’immobile sia regolare e conforme alle normative locali.
- Stato degli impianti e delle strutture: verifica l’efficienza di impianti elettrici, idraulici e di climatizzazione, e la presenza di certificazioni aggiornate.
- Presenza di vincoli o servitù: controlla eventuali diritti di terzi che potrebbero limitare l’utilizzo o influire sul valore dell’immobile.
Verifica i requisiti strutturali e normativi
Gli immobili commerciali devono rispettare normative specifiche riguardanti sicurezza, igiene e accessibilità.
Un esempio significativo è rappresentato dai fabbricati destinati ad attività lavorative, che devono garantire il benessere termico e prevenire gli infortuni dei dipendenti attraverso soluzioni tecniche adeguate e una corretta scelta dei materiali.
Aspetti come l’altezza minima dei locali, la presenza di uscite di sicurezza e l’abbattimento delle barriere architettoniche, insieme a molti altri requisiti, devono essere conformi alla normativa vigente.
Nel momento dell’acquisto si deve quindi avere bene presente la destinazione d’uso dell’edificio e le caratteristiche che deve rispettare, in modo da non incorrere in problemi successivi.
Considera attentamente la tassazione
Prima di investire in locali commerciali a reddito, è fondamentale tenere conto della tassazione specifica, che varia in base alla natura del venditore.
Se il venditore è un privato o un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da più di quattro anni, l’operazione è esente da IVA. In questo caso si applicano:
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- Imposta di registro pari al 9% del valore dichiarato o catastale (a seconda dei casi);
- Imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- Imposta catastale fissa di 50 euro.
Se il venditore è un’impresa che ha realizzato o ristrutturato l’immobile da meno di quattro anni, la cessione è soggetta a:
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- IVA al 22% sul prezzo di vendita;
- Imposta di registro fissa di 200 euro;
Pianifica la strategia di uscita e rivendita
Negli investimenti in locali commerciali a reddito, è fondamentale definire fin dall’inizio una strategia di uscita efficace.
Leggi anche: Vendita immobile commerciale: cosa sapere, documenti, tasse, plusvalenze
È essenziale interrogarsi sulla domanda futura per quella specifica tipologia di immobile, prevedendo se tra cinque o sette anni sarà ancora richiesta e se la destinazione d’uso commerciale resterà valida nel tempo.
Un capannone industriale, ad esempio, potrebbe perdere valore se l’area circostante venisse riconvertita a residenziale, mentre locali situati in zone turistiche o nei centri storici tendono a mantenere o addirittura incrementare il proprio valore nel tempo.
Inoltre, la decisione di valorizzare l’immobile attraverso interventi mirati — come ristrutturazioni, aggiornamenti tecnologici o miglioramenti dell’efficienza energetica — consente di aumentarne la redditività durante il periodo di locazione e di agevolarne una futura rivendita a condizioni più vantaggiose.
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