La vendita di un immobile donato richiede qualche attenzione in più rispetto a una normale compravendita e può creare incertezze sia dal punto di vista giuridico sia da quello fiscale.
Nei paragrafi successivi analizziamo le novità introdotte dalla riforma 2025, che ha eliminato il rischio di rivalse sull’immobile da parte di altri eredi, e le implicazioni fiscali legate all’eventuale utilizzo del bonus prima casa.
Donazione non impugnabile da eredi: la tutela della nuova legge
Fino a poco tempo fa vendere un immobile proveniente da donazione poteva diventare complicato: se alla morte del donante gli eredi ritenevano leso il loro diritto alla quota di legittima, potevano contestare la donazione e, nei casi più delicati, arrivare perfino a chiedere la restituzione dell’immobile anche a chi lo aveva acquistato in buona fede. Una situazione che ha scoraggiato per anni sia le vendite sia l’erogazione di mutui.
La nuova legge sulle donazioni immobiliari cambia radicalmente questo scenario.
Con il nuovo articolo introdotto dal Ddl Semplificazioni, gli eredi non possono più chiedere la restituzione dell’immobile al terzo acquirente, in nessun caso. L’acquirente è quindi definitivamente tutelato.
Gli eredi mantengono comunque un diritto: se la donazione ha realmente leso la loro quota, possono chiedere al donatario (cioè a chi ha ricevuto l’immobile in origine) un risarcimento in denaro, non il bene. La tutela è quindi spostata dalla casa al valore economico.
Un esempio concreto
Una madre dona la casa al figlio unico, che dopo qualche anno decide di venderla a un acquirente. Alla morte della madre emerge un secondo figlio, prima sconosciuto, che rivendica la sua quota. Prima della nuova riforma, questo erede avrebbe potuto chiedere la restituzione dell’immobile all’acquirente.
Oggi non è più possibile:
- l’acquirente mantiene la casa senza alcun rischio
- l’erede può chiedere solo al figlio che aveva ricevuto la donazione la parte economica eventualmente dovuta
Come mettere al sicuro la vendita di un immobile donato
Con la riforma 2025 la vendita di un immobile da donazione è quindi molto più semplice e sicura. L’eliminazione dell’azione di restituzione contro i terzi acquirenti ha infatti risolto il principale motivo di incertezza: l’eventuale rischio che gli eredi potessero rivendicare l’immobile dopo il decesso del donante.
Rimane comunque fondamentale comunicare sempre la provenienza donativa dell’immobile ai potenziali acquirenti, così da garantire trasparenza e correttezza nelle trattative.
Per affrontare la vendita con piena consapevolezza, resta comunque consigliabile rivolgersi a un notaio o a un professionista esperto che possa verificare la documentazione disponibile, chiarire eventuali aspetti fiscali e assicurare che l’intera procedura sia impostata correttamente.
Hai usufruito del Bonus Prima Casa per la casa donata?
Se la risposta è sì, allora bisogna fare attenzione ad alcune questioni fiscali. Quando si usufruisce del Bonus Prima Casa, infatti, non è possibile vendere l’immobile per il quale lo si è richiesto prima che siano passati 5 anni dal rogito (o dal trasferimento ufficiale della proprietà). Un vincolo, questo, introdotto dal legislatore per evitare speculazioni sulle richieste per il bonus, che permette di godere di importanti sconti fiscali sulle imposte dovute all’acquisto della prima casa. In realtà, per non perdere le agevolazioni ottenute, basterebbe riacquistare entro un anno dall’alienazione del primo immobile un’altra casa da adibire ad abitazione principale.
Ma che cosa succede, invece, se si vende l’immobile donato per il quale si è richiesto il Bonus Prima Casa e non sono ancora passati 5 anni dal trasferimento, né si è acquistata un’altra casa (rispettando i requisiti richiesti dal bonus)? Essenzialmente, si perderà il bonus e la relativa riduzione delle imposte e sarà quindi necessario saldare all’Agenzia delle Entrate l’intero importo previsto. Inoltre, potrebbero esserci anche delle sanzioni, evitabili però se si presenta un’istanza all’Agenzia per il ricalcolo delle imposte.
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