Acquistare o vendere un immobile significa verificare che tutto sia in regola, non solo dal punto di vista contrattuale, ma anche documentale. Quando si parla di difformità, infatti, ci si può riferire a situazioni molto diverse tra loro: da un lato le difformità catastali, che riguardano dati e planimetrie depositate al Catasto, dall’altro le difformità urbanistiche ed edilizie, che interessano i titoli abilitativi e la regolarità delle opere realizzate.
Il punto importante da chiarire fin da subito è che non tutte le difformità bloccano automaticamente il rogito. Alcune possono essere corrette con semplici aggiornamenti documentali, mentre altre richiedono interventi più complessi di regolarizzazione. In ogni caso, affrontarle per tempo aiuta a evitare ritardi, richieste di integrazioni da parte della banca o del notaio e possibili rinegoziazioni tra le parti.
In questa guida vedremo quali controlli effettuare prima di comprare o vendere casa e le principali soluzioni per risolvere eventuali irregolarità.
Difformità catastali vs difformità urbanistiche: differenze (e perché contano al rogito)
Quando si parla di difformità immobiliari, come anticipato, è importante distinguere tra difformità catastali e difformità urbanistiche, perché si tratta di problematiche diverse che richiedono verifiche e soluzioni differenti.
Difformità catastali
Le difformità catastali riguardano le incongruenze tra quanto risulta registrato negli archivi catastali e lo stato reale dell’immobile. Possono comprendere:
- una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto;
- una diversa distribuzione degli spazi interni rispetto a quella depositata;
- errori nell’intestazione dell’immobile;
- dati catastali non aggiornati, come categoria, subalterno o consistenza.
In questi casi può essere necessario procedere con una rettifica dei dati catastali o con l’aggiornamento della planimetria.
Difformità urbanistiche o edilizie
Le difformità urbanistiche o edilizie, invece, riguardano la regolarità delle opere realizzate e si verificano quando:
- un intervento è stato eseguito senza il necessario titolo abilitativo;
- i lavori realizzati non corrispondono a quanto autorizzato;
- sono presenti modifiche effettuate in assenza di CILA, SCIA o Permesso di Costruire.
In queste situazioni può configurarsi un abuso edilizio, con conseguenze che incidono direttamente sulla regolarità edilizia dell’immobile.
Per comprendere se un immobile è realmente regolare è fondamentale verificare il cosiddetto stato legittimo, ovvero la situazione dell’immobile così come autorizzata nel tempo dai vari titoli edilizi e dalle eventuali successive modifiche.
La differenza è quindi sostanziale: il Catasto fotografa l’immobile ai fini fiscali e identificativi, mentre il Comune autorizza gli interventi edilizi. Per vendere o acquistare serenamente è necessario che lo stato di fatto, la documentazione catastale e la documentazione urbanistica siano coerenti tra loro.
Quali difformità possono bloccare il rogito (e quali no)
Non tutte le difformità hanno lo stesso peso. Quelle che possono creare i maggiori problemi durante una compravendita sono generalmente le difformità urbanistiche, soprattutto quando derivano da abusi edilizi non regolarizzati o non sanabili.
In queste situazioni possono emergere criticità durante le verifiche svolte dal notaio, dalla banca o dal tecnico incaricato della perizia, con il rischio di rallentare o, nei casi più complessi, impedire il perfezionamento della vendita.
Anche l’agibilità può assumere importanza nel corso della trattativa. La sua assenza non impedisce automaticamente di vendere un immobile, ma può influire sulla concessione del mutuo, sulla valutazione dell’immobile o sulle condizioni concordate tra venditore e acquirente.
Le difformità catastali, invece, non coincidono necessariamente con un abuso edilizio. Tuttavia, una planimetria catastale non conforme o dati catastali non aggiornati possono comunque causare ritardi, perché notaio, banca o perito potrebbero richiedere l’allineamento della documentazione prima del rogito.
Per orientarsi meglio, può essere utile distinguere tra:
- difformità minori, come piccoli spostamenti di tramezzi interni o errori presenti nella documentazione, che nella maggior parte dei casi possono essere regolarizzate senza particolari difficoltà;
- difformità sostanziali, come ampliamenti non autorizzati, verande chiuse senza titolo edilizio o modifiche che aumentano superficie e volume dell’immobile, che richiedono verifiche più approfondite e possono incidere su tempi, costi e possibilità di regolarizzazione.
Per questo motivo, quando emerge una difformità, è sempre consigliabile valutarne l’effettiva portata con il supporto di un tecnico qualificato, evitando di arrivare alle fasi finali della compravendita con situazioni ancora da chiarire.
Cosa verificare prima di comprare o vendere: checklist documenti
Prima di firmare una proposta d’acquisto o un preliminare è consigliabile effettuare alcune verifiche preventive.
Dal lato catastale è opportuno:
- richiedere una visura catastale aggiornata;
- acquisire la planimetria catastale;
- confrontare la documentazione con lo stato reale dell’immobile;
- verificare correttezza di intestazione, categoria e dati identificativi;
- valutare eventuali necessità di rettifica dei dati catastali.
Dal lato urbanistico è invece importante:
- effettuare un accesso agli atti presso il Comune;
- recuperare i titoli abilitativi che hanno autorizzato la costruzione e gli eventuali interventi successivi;
- verificare la presenza di pratiche edilizie pregresse;
- confrontare elaborati progettuali e stato di fatto.
Cosa fare se trovi una difformità: soluzioni pratiche (Catasto vs Comune)
Le soluzioni dipendono dalla natura della difformità riscontrata.
Se il problema riguarda esclusivamente il Catasto, spesso è sufficiente procedere con un aggiornamento della planimetria o con una rettifica dei dati catastali. In questi casi si parla frequentemente di “sanare una difformità catastale“, anche se tecnicamente si tratta soprattutto di allineare la documentazione alla situazione esistente.
Il costo di un aggiornamento catastale varia in funzione della complessità dell’intervento e dell’attività professionale necessaria.
Quando invece la difformità è urbanistica e risulta sanabile, il tecnico valuterà la procedura più adeguata. A seconda dei casi si può ricorrere a:
- CILA in sanatoria;
- SCIA in sanatoria;
- Permesso di Costruire in sanatoria;
- accertamento di conformità.
La soluzione dipende dal tipo di intervento eseguito, dall’epoca di realizzazione e dalla normativa applicabile a livello locale.
Se invece l’opera non risulta sanabile, l’unica strada percorribile può essere il ripristino dello stato autorizzato, con la rimozione delle opere abusive e il ritorno alla configurazione originaria dell’immobile.
Come orientarsi
Difformità limitata e facilmente regolarizzabile:
- aggiornamento documentale rapido;
- costi generalmente contenuti;
- possibilità di concludere il rogito nei tempi previsti.
Difformità rilevante o complessa:
- approfondimento tecnico necessario;
- possibile revisione delle tempistiche;
- eventuale negoziazione di prezzo, condizioni o termini della compravendita.
Costi, tempi e gestione della trattativa per arrivare al rogito senza sorprese
Quando emerge una difformità, una delle prime domande riguarda costi e tempi necessari per regolarizzare la situazione. Non esiste una risposta valida per tutti i casi: il costo di una sanatoria edilizia può variare in base al tipo di intervento da regolarizzare, alle eventuali sanzioni previste, alla complessità della pratica, alla presenza di vincoli e alle procedure richieste dal Comune competente.
Per evitare contestazioni o ritardi è consigliabile affrontare il tema già durante la trattativa. Nel contratto preliminare, ad esempio, è possibile stabilire chi dovrà occuparsi della regolarizzazione dell’immobile, entro quali tempi e con quali responsabilità. In alcuni casi si può anche subordinare il rogito alla conclusione positiva delle pratiche necessarie.
Le valutazioni possono cambiare anche in base all’obiettivo dell’acquisto. Chi compra una prima casa tende generalmente a privilegiare tempi certi e documentazione già in ordine.
In un investimento immobiliare, invece, alcune regolarizzazioni possono essere considerate parte dell’operazione. Se è previsto un mutuo, infine, è importante ricordare che banca e perito potrebbero richiedere verifiche aggiuntive prima di autorizzare il finanziamento.
Per arrivare al rogito con maggiore serenità è utile seguire un percorso ordinato:
- verificare la documentazione dell’immobile;
- individuare eventuali difformità con il supporto di un tecnico;
- valutare la soluzione più adatta;
- completare le pratiche di regolarizzazione necessarie;
- procedere al rogito con la documentazione aggiornata.
Muoversi con anticipo consente di affrontare eventuali criticità con maggiore serenità, riducendo il rischio di ritardi e permettendo a venditore e acquirente di arrivare all’atto con tutta la documentazione in ordine.
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