Documenti per vendere casa nel 2026: quali sono necessari?

Avere tutti i documenti per vendere casa significa accelerare i tempi con la certezza di avere tutte le carte in regola.

Di che tipo di documenti si parla? Si tratta, in pratica, di una serie di attestati e certificazioni che dichiarino in maniera ufficiale alcune informazioni sull’immobile e sul suo proprietario. È importante sapere che, se si vuole cedere un’abitazione velocemente, è consigliabile essere già in possesso dei documenti per vendere casa prima di rivolgersi all’agenzia immobiliare che si occuperà della compravendita.

I documenti per vendere casa nel 2026 sono:

• Attestato di Prestazione Energetica (APE)
• Atto di compravendita dell’immobile
• Planimetria catastale
• Documenti condominiali
• Visura ipotecaria dell’immobile
• Documenti che attestano la regolarità dell’immobile e degli impianti
• Documenti personali

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE)

• Cos’è? L’Attestato di Prestazione Energetica  è il documento che attribuisce alla casa una classe energetica con una lettera tra A e G, dove la classe A+ rappresenta il livello di consumo ottimale. L’APE è disciplinato dal Lgs. 192/2005, che costituisce il quadro normativo di riferimento, ed è redatto secondo le Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, stabilite dal DM 26 giugno 2015.(MIMIT).
• Come si richiede?Puoi rivolgerti a un tecnico abilitato che, dopo aver effettuato un sopralluogo presso l’abitazione, provvederà a redigere il documento e a registrarlo presso il Catasto Energetico Regionale. L’attestato deve essere messo a disposizione dell’acquirente ed è prassi richiederlo già in fase di commercializzazione dell’immobile, anche ai fini della corretta informazione negli annunci.
• Quanto vale?La certificazione energetica APE ha una validità di 10 anni dalla data di rilascio, salvo interventi sull’immobile che comportino una variazione della prestazione energetica.

L’atto di compravendita dell’immobile

• Cos’è? È l’atto che attesta che sei il proprietario della casa. Comprende i dati relativi all’identità, il prezzo a cui è stato ceduto l’immobile, la modalità di pagamento dello stesso.
• Come si richiede? Questo documento dovrebbe già essere in tuo possesso, in quanto proprietario, perché viene redatto dal notaio nel momento in cui avviene il trasferimento della proprietà.
• E in caso di smarrimento? Se non riesci a trovare l’atto di compravendita, ci sono diversi modi per reperire una nuova copia. Puoi richiederlo direttamente al notaio che se ne occupò al momento dell’acquisto della casa o all’archivio notarile di competenza (quello nel cui distretto operava il notaio).

Planimetria catastale

• Cos’è? La planimetria catastale è la rappresentazione grafica in scala dell’immobile depositata presso il Catasto e costituisce un elemento essenziale ai fini della conformità catastale. Deve corrispondere allo stato di fatto dell’immobile ed essere coerente, ove richiesto, anche con la conformità urbanistica, ossia con i titoli edilizi che ne hanno legittimato la realizzazione e le eventuali modifiche.
• E se non è aggiornata? Se la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale dell’immobile, è necessario regolarizzare la situazione prima della vendita. In presenza di difformità, occorre verificare i titoli edilizi (CILA, SCIA, Permesso di Costruire) ed eventualmente procedere con una sanatoria, se ammissibile. Solo dopo l’allineamento tra stato di fatto, titoli urbanistici e planimetria catastale è possibile procedere senza rischi: in caso contrario, si possono generare problemi al rogito, fino alla nullità dell’atto.
• Come richiederla? Per ottenere la planimetria catastale, puoi recarti di persona agli uffici catastali dell’Agenzia delle Entrate o tramite servizi telematici. In fase di verifica documentale è opportuno controllare anche la presenza della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), se disponibile, come ulteriore riscontro della regolarità dell’immobile.

Documenti condominiali (se l’immobile è in condominio)

Se l’immobile si trova in un condominio, è utile raccogliere anche la documentazione condominiale. Non sempre è obbligatoria per il rogito, ma aiuta a evitare chiarimenti e contestazioni da parte dell’acquirente durante la trattativa e prima della stipula.

• Amministratore e regolamento di condominio: dati e contatti dell’amministratore (se presente) e copia del regolamento, con eventuali tabelle millesimali, per chiarire regole e uso delle parti comuni.
• Spese e pagamenti condominiali: una dichiarazione dell’amministratore che attesti se il venditore è in regola con i pagamenti e se risultano spese ancora da saldare.
• Assemblee e lavori deliberati: gli ultimi verbali servono a verificare se sono stati approvati lavori straordinari e come verranno suddivise le spese.
• Bilanci e riparti spese: preventivi e consuntivi permettono di capire l’importo delle spese condominiali e l’eventuale presenza di rate future.
• Documentazione sulle parti comuni (se disponibile): certificazioni o verifiche relative agli impianti comuni (ascensore, centrale termica, antincendio), se presenti.

Visura ipotecaria dell’immobile

• Cos’è?  La visura ipotecaria certifica che su di un immobile non vi sia alcuna ipoteca, pignoramento o decreto ingiuntivo.
• Come richiederla? Viene rilasciata dall’Agenzia delle Entrate in seguito ad alcune verifiche effettuate all’interno della banca dati ipotecaria e catastale. È possibile richiederla anche online.

Documenti che attestano la regolarità dell’immobile e degli impianti

Nel dettaglio:

• Permesso di costruire: è il titolo edilizio rilasciato dal Comune che autorizza la realizzazione dell’immobile o specifici interventi edilizi.
• Certificato di abitabilità / Agibilità (SCA):  storicamente, abitabilità e agibilità indicavano due concetti distinti (il primo riferito alle abitazioni, il secondo a immobili con destinazioni d’uso diverse come uffici e negozi). Oggi si fa riferimento unicamente al certificato di agibilità, o più precisamente alla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). Questo documento attesta che l’immobile rispetta i requisiti minimi di sicurezza strutturale, igiene, salubrità e funzionalità degli impianti.
• Certificazioni di conformità degli impianti: riguardano gli impianti elettrico, termico e idraulico e sono rilasciate dall’impresa abilitata che li ha installati o modificati. Non sono sempre obbligatorie ai fini della vendita, ma è buona prassi metterle a disposizione dell’acquirente.

Documenti personali

Infine, quando si concretizzerà la compravendita dell’immobile davanti al notaio, dovrai presentare:

• Fotocopia della carta di identità e del codice fiscale;
• Certificato che attesti lo stato civile;
• Permesso di soggiorno (solo per venditori extracomunitari).

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FAQ

Posso vendere casa senza APE?
No, l’APE è obbligatorio in caso di vendita e deve essere messo a disposizione dell’acquirente già in fase di commercializzazione. In mancanza, sono previste sanzioni.

Serve l’agibilità per vendere?
L’agibilità non è sempre obbligatoria per la vendita, ma la sua assenza può creare criticità in fase di trattativa o al rogito.

Cosa succede se la planimetria non è conforme?
Se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto, l’immobile va regolarizzato prima della vendita. In caso contrario, il rogito può essere bloccato o dichiarato nullo.