La due diligence immobiliare permette di valutare la solidità e la conformità di un immobile prima di una transazione. In ambito commerciale rappresenta uno strumento fondamentale per ridurre l’incertezza, tutelare aziende e investitori e valorizzare al meglio l’immobile.
In questo articolo analizziamo nel dettaglio cos’è la due diligence immobiliare, a cosa serve e come si svolge.
Cos’è la due diligence immobiliare e perché è fondamentale nel B2B
Con il termine due diligence immobiliare si intende l’insieme delle verifiche e analisi tecniche, legali e fiscali che precedono una transazione o un investimento immobiliare.
È uno strumento strategico di primaria importanza, poiché consente di individuare con precisione eventuali rischi nascosti, come vincoli, ipoteche o pendenze giudiziarie, che potrebbero compromettere l’operazione. Allo stesso tempo, permette di accertare la regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile, riducendo così il rischio di contenziosi e sanzioni. Inoltre, grazie all’esame tecnico e documentale, offre una stima attendibile del valore reale dell’immobile, fornendo una base solida per una negoziazione consapevole e vantaggiosa.
Le principali fasi della due diligence immobiliare
Una due diligence immobiliare ben strutturata segue un approccio multidisciplinare, che integra competenze tecniche, legali e fiscali. Le fasi più rilevanti includono:
- Analisi documentale: raccolta e verifica dei titoli di proprietà, contratti, concessioni e certificazioni.
- Ispezione tecnica: sopralluoghi e controlli sulle condizioni edilizie, impiantistiche e di sicurezza.
- Verifica urbanistica e catastale: controllo della conformità tra stato di fatto, titoli edilizi e registrazioni catastali.
- Analisi legale e fiscale: identificazione di vincoli, servitù, contenziosi e valutazione degli oneri tributari.
Le finalità e le priorità possono cambiare a seconda della tipologia di operazione: nell’acquisto l’attenzione si concentra su titolarità e regolarità urbanistica, nella locazione prevalgono la stabilità dei contratti e le condizioni d’uso degli spazi, mentre nello sviluppo immobiliare la verifica si orienta sulla potenzialità edificatoria e sui vincoli che possono limitare le trasformazioni future.
Due diligence immobiliare: checklist operativa
All’interno del processo di due diligence immobiliare, la checklist rappresenta l’elenco strutturato delle verifiche da eseguire per garantire che l’immobile rispetti tutti i requisiti tecnici, legali e fiscali richiesti. Deve essere adattata in base alla tipologia dell’immobile e aggiornata periodicamente per riflettere le evoluzioni legislative.
Tra gli elementi principali da includere nella checklist:
- Titolarità e catena di provenienza: accertamento della proprietà e della regolarità dei passaggi di titolarità.
- Conformità urbanistica ed edilizia: verifica della corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile, i titoli abilitativi e la normativa vigente in materia edilizia e urbanistica.
- Vincoli, ipoteche e pendenze giudiziarie: analisi di eventuali gravami, sequestri o procedimenti.
- Situazione locativa e contrattuale: esame dei contratti di locazione e di eventuali altri rapporti giuridici attivi, per valutarne durata, condizioni e impatti economici.
- Regolarità fiscale e tributaria: controllo della corretta posizione dell’immobile rispetto a imposte, tasse e tributi locali.
Come si redige una due diligence immobiliare efficace
La redazione del report finale rappresenta la fase conclusiva e più strategica dell’intero processo di due diligence immobiliare. È il momento in cui le informazioni raccolte vengono analizzate, interpretate e organizzate in un documento chiaro, coerente e di immediata utilità decisionale.
Trasparenza, oggettività e tracciabilità dei dati sono elementi imprescindibili per offrire al cliente una base informativa solida su cui fondare le proprie decisioni di investimento o dismissione.
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