La plusvalenza immobiliare è il guadagno che si realizza quando si vende un immobile a un prezzo superiore rispetto a quanto è costato acquistarlo.
Conoscere le regole fiscali è rilevante sia per i privati sia per aziende e investitori, perché la tassazione cambia in base al tipo di immobile, al tempo trascorso tra acquisto e vendita e al soggetto che vende. In questo articolo vediamo come si calcola la plusvalenza, quando è tassata e quando non si paga, con un focus sulle principali regole della normativa italiana e sugli aspetti pratici che contano davvero quando si vende.
Cos’è il guadagno nella compravendita immobiliare
Nella compravendita immobiliare la plusvalenza è la differenza positiva tra quanto si incassa dalla vendita e quanto è costato acquistare l’immobile, includendo eventuali costi sostenuti nel tempo.
La distinzione più importante è tra privati e aziende. Per una persona fisica la plusvalenza può essere tassata solo in determinate condizioni (per esempio, se la vendita avviene entro un certo periodo). Per un’impresa, invece, la plusvalenza rientra normalmente nel reddito d’impresa e segue logiche fiscali e contabili diverse.
In ogni caso, la corretta determinazione dipende dalla documentazione: senza atti, fatture e pagamenti tracciabili si rischia di sovrastimare la plusvalenza imponibile.
Come si calcola la plusvalenza su un immobile
La formula di base è: prezzo di vendita – costo complessivo di acquisto. Il costo complessivo non coincide sempre con il solo prezzo pagato al venditore, perché può includere spese accessorie e costi che hanno incrementato il valore dell’immobile, come per esempio:
- compenso e spese del notaio per l’atto di acquisto
- provvigione dell’agenzia immobiliare
- interventi di ristrutturazione e/o manutenzione straordinaria sull’immobile
Per fare un esempio concreto: acquisti a 200.000 €, sostieni 20.000 € di lavori documentati e 4.000 € di costi accessori riconducibili all’acquisto; rivendi a 260.000 €. Il costo complessivo diventa 224.000 € e la plusvalenza è 36.000 € (260.000 – 224.000).
Per immobili acquisiti tramite eredità o donazione il calcolo può cambiare. In caso di successione, per le persone fisiche, la plusvalenza è in generale non imponibile; per le donazioni, invece, la ricostruzione del costo e di alcuni requisiti temporali può essere più delicata e va valutata con attenzione sul singolo caso.
Quando si applica la tassazione sulle plusvalenze immobiliari
Se si realizza una plusvalenza vendendo un immobile, è possibile chiedere al notaio, direttamente nell’atto di cessione, di applicare un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26% .
Questa possibilità riguarda le plusvalenze da cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni agricoli acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di 5 anni. Se l’immobile proviene da donazione, i 5 anni si calcolano dalla data di acquisto del donante.
Esenzioni e casi in cui non si paga la tassa sulla plusvalenza
Per i privati, in genere la plusvalenza non è tassata nei seguenti casi:
- Vendita dopo 5 anni dall’acquisto (caso più frequente).
- Abitazione principale: se l’immobile è stato adibito a residenza principale del venditore (o dei familiari) per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.
- Immobile acquisito per successione (eredità): la vendita è generalmente esente.
Esistono poi situazioni particolari (ad esempio separazione/divorzio o immobili provenienti da donazione) in cui l’esito può dipendere da date, atti e utilizzo effettivo dell’immobile.
Consigli pratici e documentazione necessaria per vendere senza rischi
Prima di vendere, conviene raccogliere e ordinare i documenti che permettono di ricostruire acquisto, spese e utilizzo dell’immobile. In particolare: atti notarili, fatture e pagamenti tracciabili dei lavori, documenti sulle spese di acquisto e, se presenti, quelli relativi all’intermediazione e alla residenza.
Se c’è il dubbio di rientrare in un caso imponibile, è prudente chiedere una simulazione a un professionista: spesso basta una verifica rapida per capire se conviene aspettare una certa data, se esistono i requisiti per l’esenzione e se è preferibile IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva.
Infine, è importante sottolineare che la materia è soggetta a interpretazioni e aggiornamenti, quindi è consigliabile controllare la normativa vigente al momento della vendita e allinearsi a quanto indicato dal notaio in sede di rogito.
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