L’invecchiamento della popolazione in Italia è ormai un fenomeno di crescente rilevanza. Secondo il rapporto annuale Istat del 2025, circa un quarto della popolazione (24,7% a gennaio 2025) ha almeno 65 anni e, tra questi, cresce in particolare il numero di persone di 80 anni e più (4,59 milioni).
Numeri di questo tipo impongono una riflessione sul sistema economico, lavorativo, pensionistico e sanitario, ma rappresentano anche una sfida per il settore immobiliare, motivo per cui si vede un sempre maggiore interesse per lo sviluppo di soluzioni abitative e di assistenza per la popolazione anziana, come il senior housing.
Di cosa si tratta?
Il senior housing, o senior living, è un tipo di alloggio pensato per persone anziane autosufficienti over 65, in cui vivono in appartamenti indipendenti, spesso con servizi comuni e attività pensate per favorire la socializzazione e il mantenimento di uno stile di vita attivo.
Queste residenze in genere offrono anche assistenza infermieristica, attività sociali e culturali, servizi di ristorazione, servizi di pulizia e manutenzione degli alloggi, trasporti, supporto per le attività quotidiane e presidio di sicurezza. Il senior housing si connette molto spesso anche alle altre due “s” dell’housing, il social e lo student housing, in un’ottica abitativa basata sui principi di sostenibilità, socializzazione, collaborazione e tranquillità.
Il contesto nel nostro paese
Nel 2025, il settore immobiliare legato al senior living in Italia è in crescita, spinto da fattori demografici e dalla crescente domanda di soluzioni abitative dedicate agli anziani. I prezzi degli immobili sono in aumento, ma la domanda supera l’offerta, creando un mercato favorevole per i venditori, anche se con tempi di vendita più brevi.
Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni puntano su servizi e spazi comuni per favorire la socializzazione e l’autonomia degli anziani. Milano rimane un mercato di primaria rilevanza, l’interesse si comincia a concentrare anche su altre città come Roma, Bologna, Torino e Firenze, dove la domanda di nuove abitazioni è in crescita.
Un esempio virtuoso
Prende il via da Napoli il programma di co-investimento da 300 milioni siglato tra il Fondo europeo per gli investimenti (Fei, parte del Gruppo Bei) e Cdp Real Asset Sgr (Gruppo Cdp) per lo sviluppo, in Italia, delle infrastrutture sociali per l’abitare. In pratica, le due istituzioni hanno selezionato il fondo iGeneration di Investire Sgr (Gruppo Banca Finnat) come prima operazione di investimento per colmare il gap domanda-offerta di studentati e senior housing.
Il primo cantiere avviato da iGeneration è uno studentato che sarà inaugurato il prossimo autunno. Il progetto prevede la riqualificazione di un ex edificio direzionale di oltre 15.000 metri quadri, trasformandolo in una residenza con 500 posti letto per studenti, spazi di coworking e servizi. Oltre a Napoli, nei prossimi due anni il Fondo prevede di ultimare ulteriori iniziative già in cantiere a Padova, Forlì, Parma e Firenze e di avviare ulteriori progetti in fase di analisi. L’accordo rappresenta il primo programma nazionale per l’edilizia sociale del Fei in Europa e definisce un percorso di co-investimento tra il Fei e il Fnas (per l’Abitare sociale), fondo di fondi gestito da Cdp Real Asset dedicato a student e senior housing.
Italia, ma non solo
Il senior living è un driver strategico di rigenerazione urbana e sviluppo economico. Con il giusto coordinamento tra pubblico e privato, può trasformarsi in un volano per l’economia locale, rendendo l’Italia un punto di riferimento europeo per il benessere e la qualità della vita nella terza età.
Anche all’estero è una realtà che si va consolidando: negli ultimi anni, Spagna e Portogallo hanno investito in modo mirato nel turismo medicale, del benessere e nella silver economy. Hanno sviluppato sistemi integrati di accoglienza e offerto incentivi fiscali, come l’aliquota al 10% sui redditi dei pensionati stranieri, per attrarre residenti senior dal Nord Europa. Il risultato è stato la nascita di villaggi e complessi residenziali pensati per soggiorni lunghi. Secondo uno studio di Jll, a livello europeo, il settore Living rappresentava il 17% degli investimenti immobiliari nel 2014 ed è salito al 26% nel 2024, con la previsione di superare il 33% entro i prossimi cinque anni. Il multifamily resta il segmento dominante, ma si attende anche in Europa una crescita significativa per senior housing e social housing.
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