Il settore degli uffici continua a migliorare nel 2025, proseguendo sulla via della ripresa imboccata nel 2024, con un incremento atteso dei prezzi tra l’1,5% e il 2%. Inoltre, gli esperti attendono un aumento del numero di compravendite e della domanda, cosa che potrebbe portare a un ulteriore incremento dei valori.
La ripresa del mercato italiano, favorita anche dal recente ciclo di riduzione dei tassi di interesse, ha portato a una crescita significativa, sebbene lo scenario macroeconomico e geopolitico resti complesso. Per i prossimi mesi, la previsione è per un’ulteriore espansione guidata dal calo del costo del denaro, tuttavia, l’incertezza geopolitica e le sfide legate ai dazi americani potrebbero avere ricadute sull’andamento del mercato, come del resto accade anche per gli altri segmenti dell’immobiliare.
Compravendite in crescita
Nel primo trimestre il segmento uffici ha confermato la propria solidità, in linea con il trimestre precedente, con le grandi città che restano i principali poli per le compravendite e un crescente interesse per gli edifici di qualità più elevata. Secondo Scenari Immobiliari, il numero di compravendite è aumentato, mentre è scesa la dimensione delle transazioni. Per quanto riguarda gli uffici non di nuova costruzione, il tasso di vacancy complessivo si è attestato al 9,6%, ma per gli immobili di grade A è sceso fino al 3%.
Focus sugli asset da riconvertire
Come numero di transazioni, una quota significativa ha riguardato asset da riconvertire da uffici ad altre destinazioni d’uso (prevalentemente living e hospitality), che hanno rappresentato circa il 20% dei volumi. In questo contesto, Milano si conferma come punto di riferimento. Come emerge da un report di Jll, chi cerca una location business predilige zone centrali e prodotti core, come dimostrano due recenti operazioni nel Central Business District Porta Nuova. A Roma, nonostante un primo quarter caratterizzato da un numero più limitato di operazioni, si prevede un incremento dell’attività nel corso dell’anno grazie anche a diversi processi di vendita che stanno per iniziare.
Nel capoluogo lombardo volano le transazioni
Nel primo trimestre, stando al report di Savills, a Milano è significativamente cresciuto il numero di compravendite (+28% anno su anno), l’82% delle quali è stato su spazi di grado A, confermando quindi l’interesse verso spazi con tagli più ridotti ma di qualità superiore, in grado A e con certificazioni Esg. La disponibilità rimane ancora molto bassa, specialmente nelle aree più centrali e per asset competitivi, cosa che continua ad alimentare la domanda in zone meno centrali. La pressione sul mercato verrà parzialmente alleviata con il completamento di 46 progetti, previsto entro il 2027, per un totale di 515.000 mq circa.
La sfida da affrontare
Guardando avanti, secondo gli esperti, c’è una grande sfida all’orizzonte e che va affrontata: un’ampia fetta degli asset esistenti (per esempio, circa il 90% dello stock di patrimonio uffici nell’area di Milano), deve essere ristrutturato o riconvertito perché obsoleto. Come spiega Il Sole 24 Ore, solo una parte, gli edifici meglio posizionati, più centrali o collegati ai mezzi di trasporto pubblici potrebbero essere riefficientati come uffici. Per gli altri, servirebbe una nuova destinazione d’uso e soprattutto capitali e progettualità per riconvertirli. Se nelle principali città europee lo stock di grado A è pari al 36% dell’esistente, a Milano, il nuovo è pari solo al 14%.
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