Cos’è il diritto di prelazione
Il diritto di prelazione attribuisce a determinati soggetti la priorità nell’acquisto di un bene, qualora il proprietario decida di venderlo. Nel contesto immobiliare, questo diritto si manifesta in diverse situazioni, come tra coeredi o in ambito commerciale, ed è regolato da specifiche normative che ne disciplinano l’esercizio e le modalità.
Prelazione nella locazione commerciale
Nel contesto delle locazioni commerciali, l’articolo 38 della Legge 392/1978 riconosce al conduttore il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile locato. Questo diritto è finalizzato a tutelare l’avviamento commerciale e la clientela acquisita dal conduttore nel corso dell’attività.
Il locatore deve notificare al conduttore l’intenzione di vendere, indicando il prezzo e le condizioni della vendita. Il conduttore ha 60 giorni di tempo dalla ricezione della notifica per esercitare il diritto di prelazione, accettando le condizioni proposte. In caso di mancata notifica o di vendita a condizioni diverse, il conduttore può esercitare il diritto di riscatto entro sei mesi dalla trascrizione dell’atto di vendita.
Diritto di prelazione tra fratelli e parenti
In ambito ereditario, l’articolo 732 del Codice Civile italiano stabilisce che, in caso di comunione ereditaria, il coerede che intende vendere la propria quota deve notificare la proposta di vendita agli altri coeredi, i quali hanno il diritto di prelazione. Questo meccanismo è volto a favorire la permanenza del bene all’interno della famiglia, evitando l’ingresso di estranei nella comunione ereditaria.
I coeredi hanno 60 giorni di tempo dalla ricezione della notifica per esercitare il diritto di prelazione. Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più di uno, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.
Se la prelazione non viene rispettata, il coerede leso può esercitare il diritto di riscatto, subentrando al terzo acquirente alle stesse condizioni pattuite.
Diritto di prelazione casa bifamiliare
Nel caso di una casa bifamiliare, cioè un immobile diviso in due unità abitative distinte ma attigue, il diritto di prelazione può emergere in base a chi sono i proprietari delle due unità e al tipo di rapporto giuridico che li lega.
Prelazione casa bifamiliare tra coeredi o comproprietari
Se la bifamiliare è frutto di un’eredità e ciascuna porzione è intestata a due o più coeredi, chi intende vendere la propria quota è tenuto a notificare l’intenzione agli altri coeredi, secondo l’art. 732 c.c., che regola la prelazione ereditaria.
In questo caso:
- Gli altri coeredi possono acquistare la quota alle stesse condizioni offerte dal terzo acquirente;
- Se non rispettata, possono esercitare il diritto di riscatto.
Prelazione del vicino confinante? Non è prevista
Una domanda comune è: “Posso far valere la prelazione perché abito nella parte accanto?” In ambito immobiliare, non esiste un diritto di prelazione solo perché si è vicini o si vive nella stessa bifamiliare. Il fatto che le due unità siano attigue non conferisce di per sé un diritto legale di prelazione.
Prelazione convenzionale tra vicini
Nel caso in cui i proprietari delle due unità della bifamiliare abbiano interesse a mantenere il controllo sul contesto abitativo, possono stipulare un accordo privato che preveda un diritto di prelazione reciproco in caso di futura vendita. Questa prelazione deve essere scritta e può essere trascritta nei registri immobiliari, così da essere opponibile ai terzi.
Rinuncia al diritto di prelazione
Il titolare del diritto di prelazione può decidere di rinunciarvi, sia espressamente che tacitamente. La rinuncia espressa deve essere formalizzata per iscritto, mentre quella tacita può derivare dal mancato esercizio del diritto entro i termini previsti dalla legge.
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Il diritto di prelazione è solo uno dei tanti aspetti che possono influire sul buon esito della trattativa. La burocrazia immobiliare è spesso complessa e richiede attenzione a normative, documentazione, e tempistiche precise.
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