Quando si decide di vendere casa, è sempre importante considerare i costi correlati.
Da cosa dipendono? I fattori da prendere in considerazione sono tanti, come ad esempio la posizione della proprietà, il valore di mercato attuale, le spese legali e quelle connesse all’agenzia immobiliare. Comprendere questi costi in anticipo può aiutare a pianificare il processo di vendita e a evitare spiacevoli sorprese finanziarie.
In questo articolo forniremo una panoramica generale sui diversi costi di vendita di una casa, per aiutarti a prendere decisioni consapevoli e informate.
Spese preliminari per vendere casa (preparazione, documenti, APE)
Per poter effettuare una compravendita vantaggiosa, è sempre consigliabile sistemare, sia da un punto di vista estetico che tecnico, la casa in vendita. Tali spese, definite “di preparazione”, comprendono una serie di interventi volti a migliorare l’aspetto e le condizioni generali dell’immobile, al fine di attrarre potenziali acquirenti e ottenere un prezzo di vendita più elevato. Il costo può infatti variare notevolmente in base al tipo di intervento e alla dimensione della casa.
Un altro aspetto rilevante nella vendita è l’efficienza energetica dell’abitazione: una classe energetica elevata può incidere positivamente sul valore di mercato. Per valutarla è necessario l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), documento obbligatorio in caso di vendita, che indica la classe energetica dell’immobile e ha un costo di redazione variabile in base all’immobile e al professionista incaricato.
Tasse sulla vendita: plusvalenza e vendita entro 5 anni
Il più delle volte, per vendere una casa è necessario adempiere al pagamento di tasse associate. In concreto, per il venditore l’imposta rilevante può essere quella sulla plusvalenza, che però non si applica sempre: se l’immobile viene venduto dopo 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione, l’eventuale plusvalenza non è tassabile.
Al contrario, se l’immobile viene venduto entro i primi 5 anni, la plusvalenza (differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto) è di norma tassata dall’Agenzia delle Entrate. La tassazione non si applica, però, se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso o se è stato acquisito per successione.
La plusvalenza, a seconda delle preferenze, può essere tassata in due modi:
- Tassazione ordinaria: la plusvalenza, inserita nella dichiarazione dei redditi, è pagata in base agli scaglioni di reddito previsti dall’Agenzia delle Entrate.
- Tassazione separata: si può optare per il pagamento di un’imposta sostitutiva che attualmente è del 26% tramite una dichiarazione apposita del notaio, segnalata nell’atto di vendita dell’immobile. In questo caso, l’imposta viene anticipata dal venditore e il notaio si occupa del versamento all’Agenzia delle Entrate.
Tassazioni in una successione immobiliare
Se l’intenzione è quella di vendere un immobile ereditato, è necessario presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data di decesso del proprietario. Per poter procedere con la vendita, l’erede deve accettare l’eredità e provvedere alle volture catastali, così da aggiornare l’intestazione dell’immobile e renderne possibile il trasferimento.
Le imposte da considerare includono l’imposta di successione, determinata in base al grado di parentela tra il defunto e l’erede e alle franchigie previste dalla legge.
Sono inoltre dovute l’imposta ipotecaria e catastale, applicate in misura fissa oppure proporzionale, a seconda dei casi e dell’eventuale applicazione delle agevolazioni “prima casa”. Completano il quadro alcune imposte minori, come l’imposta di bollo e i tributi speciali catastali.
Altri costi aggiuntivi
In generale, durante la vendita di un immobile, molte sono le spese legate all’utilizzo dei servizi notarili e alla registrazione degli atti. Secondo l’articolo 1475 del Codice Civile però, se non è stato pattuito diversamente, le spese notarili di un venditore privato sono a carico dell’acquirente e includono:
- l’imposta catastale di 50 euro;
- l’imposta ipotecaria di 50 euro;
- l’imposta di registro che corrisponde al 9% del valore catastale dell’abitazione;
- l’imposta sul valore aggiunto che varia dal 4% per la prima casa fino al 22% per un immobile di lusso.
Inoltre, se si decide di affidarsi a un’agenzia immobiliare per la vendita della proprietà, è importante considerare la provvigione (che può variare dal 2% al 5%, più IVA del valore di vendita dell’immobile) che l’agente immobiliare matura al momento della conclusione dell’affare.
Costi a carico del venditore e costi a carico dell’acquirente
Per chiarezza, in conclusione, distinguiamo quindi tra costi a carico del venditore e costi a carico dell’acquirente.
- Costi tipici del venditore: rientrano in questa categoria l’eventuale provvigione dell’agenzia immobiliare, le spese per la preparazione della documentazione e le verifiche tecniche (come APE, visure catastali e urbanistiche), eventuali regolarizzazioni dell’immobile, la possibile tassazione sulla plusvalenza (solo in determinati casi), oltre ai costi di preparazione dell’immobile, trasloco o sgombero.
- Costi tipici dell’acquirente: sono generalmente a carico di chi compra le spese notarili e le imposte legate all’acquisto, che variano a seconda del regime applicabile (imposta di registro o IVA, oltre alle imposte ipotecaria e catastale).
Ti stai informando per vendere casa? Con un supporto esperto è tutto più facile, fin da subito.
FAQ
Chi paga le spese notarili nella vendita di una casa?
Dipende dagli accordi tra le parti. In genere le spese notarili sono a carico dell’acquirente, che solitamente sceglie il notaio, ma è possibile stabilire una diversa ripartizione nel contratto.
Quando si paga la plusvalenza se vendo casa?
La plusvalenza è dovuta solo in determinate situazioni, ad esempio in caso di vendita entro 5 anni dall’acquisto e in assenza dei requisiti di abitazione principale. Quando è dovuta, può essere tassata con il regime ordinario o, su scelta effettuata al rogito, con un’imposta sostitutiva applicata con aliquota attualmente prevista dalla legge.
Quanto costa l’agenzia immobiliare per vendere casa?
La provvigione dell’agenzia è variabile e dipende dagli accordi e dalle condizioni di mercato. È importante verificare l’importo nell’incarico di vendita e controllare se la percentuale indicata è IVA inclusa o esclusa.
Quali sono i costi “obbligatori” prima di vendere una casa?
Tra i costi generalmente necessari rientrano l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e le spese per la documentazione e le verifiche tecniche dell’immobile. Gli importi variano in base alle caratteristiche della casa e ai professionisti incaricati.
