Cosa succede quando si vende una casa ristrutturata con i bonus?

Che si tratti di un immobile rinnovato grazie al Bonus Ristrutturazioni “standard” o al Superbonus 110%, la legge stabilisce che, in caso di vendita, le detrazioni non godute (in tutto o in parte) relative agli interventi effettuati sull’unità spettino al nuovo acquirente. In realtà, la soluzione per vendere casa senza perdere gli incentivi esiste, ed è riportata all’interno della stessa norma: basterà dichiarare all’interno del contratto di compravendita che il diritto alla detrazione rimarrà al venditore, e cioè alla persona fisica che aveva in origine deciso di intraprendere i lavori. Non solo: se al momento della redazione del contratto di compravendita non si era inserita questa dichiarazione, anche una scrittura privata autenticata permette al venditore di conservare le agevolazioni. Basterà redigere un accordo insieme al compratore – in cui viene esplicitato che si era già definita questa soluzione prima del rogito – autenticandolo dinanzi a un notaio o un pubblico ufficiale.

Altro caso su cui vale la pena soffermarsi, specificamente per quanto riguarda il Superbonus, riguarda la vendita di immobili entro cinque anni dalla richiesta del maxi-incentivo per la ristrutturazione. Nota bene: l’immobile può tranquillamente essere venduto prima che siano trascorsi cinque anni dalla richiesta del bonus. Il dubbio riguarda però la tassazione prevista sui guadagni generati da questa pratica.

Facendo un breve excursus normativo, la legge stabilisce infatti che la plusvalenza generata dalla differenza tra il prezzo di vendita di un immobile e il suo valore d’acquisto iniziale (il guadagno, appunto) debba essere sottoposta a tassazione. Questo, per contrastare le vendite a scopi speculativi. A questo proposito, si suppone che si tratti di vendita a scopo speculativo quando intercorrono solo cinque anni dal momento dell’acquisto di un immobile a quello della rivendita successiva. Esistono però delle eccezioni alla norma sulla tassazione della plusvalenza, che escludono le spese sostenute per interventi che abbiano apportato un aumento del valore del bene in modo duraturo, che diventano dunque deducibili dal valore della plusvalenza.

Le spese sostenute per i lavori agevolati dal Superbonus, sia che riguardino l’efficientamento energetico che interventi antisismici, aumentano indubbiamente il valore dell’immobile in modo duraturo. A fare definitivamente chiarezza su questo aspetto, una risposta dell’Agenzia delle Entrate fornita a un’istanza di un cittadino sul tema, a cui si aggiungeva un’ulteriore condizione, e cioè: è possibile evitare la tassazione della plusvalenza ricavata dalla vendita anche quando si è usufruito del Superbonus 110% in forma di sconto in fattura e, di fatto, le spese per i lavori non siano effettivamente state sostenute? La risposta dell’Agenzia delle Entrate è affermativa, in quanto lo sconto in fattura è semplicemente un’alternativa alle detrazioni dirette per la fruizione dell’incentivo.

Un ulteriore beneficio, dunque, a favore di chi decide di ristrutturare fruendo del maxi-incentivo per poi vendere l’immobile.