Come funziona la donazione di un immobile? Quali adempimenti sono necessari e quali imposte bisogna considerare?
La donazione immobiliare è un contratto con cui una persona trasferisce gratuitamente a un’altra la proprietà di un immobile o un altro diritto reale, come l’usufrutto o la nuda proprietà. Per essere valida deve rispettare precise formalità e può avere conseguenze fiscali e successorie da valutare con attenzione.
In questa guida vediamo chi può donare e ricevere un immobile, quali sono gli adempimenti previsti e quali tasse si applicano alla donazione.
Che cos’è una donazione
La donazione è definita dall’articolo 769 del Codice Civile come:
“La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.”
In termini più semplici, la donazione è un contratto con cui una persona (il donante) trasferisce gratuitamente un bene o un diritto a un’altra persona (il donatario) con l’intenzione di arricchirne il patrimonio.
La donazione può riguardare beni mobili o immobili, ma non può avere per oggetto beni futuri, salvo le eccezioni previste dalla legge. Nel caso degli immobili, attraverso la donazione è possibile trasferire non solo la piena proprietà di un’abitazione, ma anche altri diritti reali, come l’usufrutto o la nuda proprietà.
Soggetti coinvolti: chi può donare e chi può ricevere la donazione
Per effettuare una donazione, il donante deve:
- avere la capacità di disporre del bene oggetto della donazione, ovvero poter compiere atti che incidono sul proprio patrimonio;
- essere pienamente capace di intendere e di volere al momento della stipula dell’atto. In linea generale, quindi, non possono donare minori, interdetti e inabilitati.
Per quanto riguarda il beneficiario della donazione (donatario), possono ricevere una donazione sia persone fisiche sia persone giuridiche ed enti. La legge prevede tuttavia specifiche limitazioni in alcune situazioni, come nel caso delle donazioni a favore del tutore o del protutore.
Quando la donazione riguarda il passaggio di un immobile da genitori a figli, è importante considerarne anche le conseguenze fiscali e successorie.
Adempimenti del soggetto donante
La donazione di un immobile richiede alcuni adempimenti specifici, sia prima che dopo la stipula. In particolare:
- la donazione deve essere formalizzata con atto pubblico davanti a un notaio, alla presenza di due testimoni;
- il donatario deve accettare la donazione: l’accettazione può avvenire nello stesso atto oppure con un atto pubblico successivo, secondo le modalità previste dalla legge;
- prima della stipula è necessario verificare la situazione catastale e urbanistica dell’immobile, controllando la corrispondenza tra lo stato di fatto, i dati catastali e le planimetrie, oltre ai titoli edilizi e agli altri riferimenti urbanistici richiesti;
- il notaio effettua inoltre le visure catastali e ipotecarie necessarie a identificare l’immobile e verificare la titolarità del bene e l’eventuale presenza di formalità pregiudizievoli.
Dopo la stipula, il notaio provvede agli adempimenti fiscali e pubblicitari previsti, tra cui la registrazione dell’atto, la trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale.
Donazione di un immobile tra fratelli: regole e tasse
La donazione di un immobile tra fratelli o sorelle segue le stesse formalità previste per ogni altra donazione immobiliare: è necessario l’atto pubblico notarile, con la presenza di due testimoni, e il notaio cura gli adempimenti successivi.
Dal punto di vista fiscale, in queste circostanze l’imposta di donazione è pari al 6% del valore eccedente la franchigia di 100.000 euro, riconosciuta a ciascun beneficiario.
Restano dovute, salvo l’applicazione delle agevolazioni previste per la “prima casa”, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Per questo, prima di procedere, è opportuno valutare complessivamente costi, situazione patrimoniale e possibili conseguenze successorie.
Costi della donazione: quali tasse bisogna pagare
Anche se avviene a titolo gratuito, la donazione di un immobile comporta il pagamento di alcune imposte. Dal punto di vista fiscale, il soggetto tenuto al pagamento è il donatario, anche se le parti possono accordarsi diversamente sulla ripartizione economica delle spese, nei limiti previsti dalla legge.
Le principali imposte da considerare sono:
- imposta di donazione;
- imposta di registro;
- imposta ipotecaria;
- imposta catastale.
Importi, aliquote ed eventuali franchigie variano in base al tipo di imposta e, in alcuni casi, al rapporto tra donante e donatario e alla presenza dei requisiti per le agevolazioni “prima casa”.
Imposta di donazione
L’imposta di donazione varia in base al rapporto tra donante e donatario. In alcuni casi è prevista una franchigia: l’imposta si applica quindi solo sulla parte del valore ricevuto che supera tale soglia.
Le principali aliquote e franchigie sono:
- coniuge e parenti in linea retta, come figli, genitori, nonni e nipoti in linea retta: 4% sulla parte di valore che supera la franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario;
- fratelli e sorelle: 6% sulla parte di valore che supera la franchigia di 100.000 euro per ciascun beneficiario;
- altri parenti fino al quarto grado, come zii, nipoti in linea collaterale e cugini, e affini in linea retta o in linea collaterale fino al terzo grado: 6%, senza franchigia;
- altri soggetti: 8%, senza franchigia.
Se il beneficiario è una persona con disabilità riconosciuta ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della Legge 104/1992, l’imposta si applica solo sulla parte di valore che supera la franchigia di 1.500.000 euro.
Imposta di registro
L’atto di donazione deve essere registrato, ma non sempre è dovuta un’imposta di registro autonoma.
In particolare, quando la donazione rientra nella franchigia prevista ai fini dell’imposta di donazione, per la registrazione dell’atto non è dovuta l’imposta di registro in misura fissa.
Restano invece da considerare, nel caso di donazione di un immobile, le imposte ipotecaria e catastale, secondo le regole previste.
Imposta ipotecaria
Per la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari è dovuta l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore dell’immobile.
Se il donatario possiede i requisiti per richiedere l’agevolazione “prima casa” e rende le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di donazione, l’imposta ipotecaria si applica in misura fissa, pari a 200 euro.
Imposta catastale
Per la voltura catastale dell’immobile è dovuta l’imposta catastale, pari all’1% del valore dell’immobile.
Se il donatario possiede i requisiti per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta catastale è invece dovuta in misura fissa, pari a 200 euro.
Le imposte relative alla donazione vengono generalmente versate al notaio, che provvede alla registrazione dell’atto e ai successivi adempimenti fiscali, immobiliari e catastali.
Le regole fiscali applicabili alle donazioni e agli altri trasferimenti immobiliari a titolo gratuito possono essere consultate anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate e nelle guide del Consiglio Nazionale del Notariato.
Si può vendere un immobile ricevuto in donazione?
Un immobile ricevuto in donazione può essere venduto, ma prima di procedere è importante verificare con attenzione la situazione dell’immobile e la sua provenienza.
La donazione può infatti richiedere alcune valutazioni, soprattutto in presenza di eredi legittimari – come il coniuge, i figli o, in assenza di figli, i genitori del donante – che potrebbero ritenere lesa la propria quota di legittima. Anche quando l’acquirente intende richiedere un mutuo possono essere necessarie verifiche specifiche.
Se stai pensando di vendere un immobile ricevuto in donazione, scopri quali aspetti verificare e come affrontare la vendita di una casa donata.
